CO NAPĘDZA NIEMIECKI RYNEK BUDOWLANY?

Pomimo pogarszającego się stanu otoczenia makroekonomicznego, w 2016 r. budownictwo jest jednym z motorów rozwoju gospodarki Niemiec. Koniunktura w budownictwie prezentuje się tam nadzwyczaj korzystnie w porównaniu z takimi rynkami jak hiszpański, francuski czy włoski.

Główne czynniki wzrostu rynku niemieckiego to wyjątkowo duży popyt na mieszkania oraz coraz liczniejsze inwestycje publiczne. Z prognoz Federacji Niemieckiego Budownictwa (HDB) wynika, że w 2016 r. dynamika niemieckiego rynku budowlanego może wynieść ponad 3%.

Budownictwo mieszkaniowe
Dzięki stosunkowo łagodnej zimie i najwyższemu od 20 lat portfelowi zamówień firm budowlanych, w I kw. 2016 r. firmy budowlane (zatrudniające 20 i więcej pracowników) w Niemczech zaksięgowały przychody nominalnie o 4,9% wyższe niż rok wcześniej. W segmencie mieszkaniowym przychody wzrosły aż o 12,6% rdr. Budownictwo publiczne zanotowało zwyżkę o 2,7% w porównaniu z I kw. 2015 r. Natomiast w segmencie budownictwa prywatnego miał miejsce wzrost o 1,8% względem analogicznego okresu ubiegłego roku.
Dodatnia dynamika, jeśli chodzi o liczbę oddawanych do użytku mieszkań, jest notowana w Niemczech od 2009 r. Po słabych latach 2008–2011, kiedy roczna liczba od dawanych mieszkań utrzymywała się na poziomie znacząco poniżej 200 tys., kolejne lata przyniosły wyraźną poprawę. Według danych niemieckiego Federalnego Biura Statystycznego w 2015 r. w Niemczech oddano do użytku 247,7 tys. mieszkań, co oznacza zwyżkę o 1% w porównaniu z 2014 r. Jest to wynik najlepszy od 2006 r., kiedy to do użytku oddanych zostało 249,4 tys. mieszkań. Co więcej, HDB prognozuje, że w 2016 r. liczba mieszkań oddanych do użytku wzrośnie do ok. 290 tys., a przychody w tym segmencie wzrosną o ok. 5% rdr. (do 38,4 mld euro). Pomimo tego, że będzie to oznaczać zwyżkę o 80% w porównaniu z najsłabszym 2010 r., jest to zbyt mało, by zaspokoić aktualny popyt na mieszkania w Niemczech, zwłaszcza w większych miastach, gdzie zasoby tanich mieszkań są małe. Szacunkowa roczna liczba potrzebnych mieszkań w Niemczech to obecnie ponad 400 tys. Na tak duży popyt wpływają m.in. rekordowo niskie stopy procentowe, rosnące zatrudnienie, utrzymującą się silną migracją wewnętrzną do dużych miast oraz znaczny napływ uchodźców z Afryki Północnej i Bliskiego Wschodu.

Inwestycje w nieruchomości
Niemcy, którzy przez ostatnich kilkadziesiąt lat chętnie mieszkali w wynajmowanych mieszkaniach, a swoje oszczędności lokowali w bankach, zmieniają przyzwyczajenia – w obliczu wyjątkowo niskiego oprocentowania lokat i kredytów hipotecznych inwestują w nieruchomości. W ubiegłym roku wartość nowych kredytów hipotecznych wzrosła o 22% rdr. Był to najwyższy wzrost od 13 lat. Boom na rynku kredytów mieszkaniowych przekłada się z kolei na znaczący wzrost cen mieszkań w dużych miastach. W ciągu roku ceny mieszkań w takich aglomeracjach, jak Berlin, Hamburg, Stuttgart, Frankfurt czy Monachium poszybowały w górę o kilkanaście procent, a w ciągu ostatnich pięciu lat o kilkadziesiąt procent – dynamika niewspółmiernie większa w stosunku do wzrostu dochodów. Pomimo zdecydowanego ożywienia na rynku mieszkaniowym w Niemczech polityka monetarna Europejskiego Banku Centralnego budzi niepokój wielu ekonomistów niemieckich, według których może ona doprowadzić do przegrzania koniunktury na niemieckim rynku nieruchomości i pęknięcia banki spekulacyjnej.
Na ożywienie na rynku nieruchomości w Niemczech istotny wpływ mają także uchodźcy. W ubiegłym roku przybyło do Niemiec ponad milion imigrantów. Tak masowy napływ ludności powoduje skokowy wzrost zapotrzebowania na mieszkania – rocznie o co najmniej 100 tys. mieszkań.
W 2015 r. liczba mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia, sięgnęła ogółem 313,3 tys. Jest to poziom najwyższy od 15 lat. Co więcej, w pierwszych czterech miesiącach 2016 r. widoczny był dalszy wzrost liczby wydawanych pozwoleń. W okresie od stycznia do kwietnia br. wydano pozwolenia na ponad 117 tys. mieszkań, o 31% więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Natomiast jeśli chodzi o łączną wartość portfela niezrealizowanych jeszcze zleceń dotyczących segmentu budownictwa mieszkaniowego zanotowana przez firmy budowlane w Niemczech w I kw. 2016 r., jest ona o prawie 23% wyższa niż w I kw. 2015 r.
Biorąc pod uwagę powyższe czynniki, można oczekiwać, że dobra koniunktura na rynku mieszkaniowym w Niemczech utrzyma się zarówno w tym, jak i kolejnym roku. Wyjątkowa sytuację na rynku mieszkaniowym w Niemczech starają się wykorzystać nie tylko niemieckie firmy wykonawcze, lecz także polskie. Za przykład może posłużyć Murapol, który w ostatnim czasie zakupił za 1,45 mln euro hektarową działkę w Berlinie, na której zamierza wybudować ok. 120 mieszkań. Natomiast należąca do Erbudu spółka GWI Bauunternehmung w kwietniu poinformowała o sprzedaży zrealizowanego w Duesseldorfie projektu mieszkaniowego West Park obejmującego 144 mieszkania.

Infrastruktura i drogi
Oprócz budownictwa mieszkaniowego również budownictwo publiczne w Niemczech powinno zanotować w tym roku poprawę, głównie za sprawą wzrostu nakładów na inwestycje w drogi, linie kolejowe oraz drogi wodne. Rok 2016 powinien się zakończyć wzrostem przychodów w tym segmencie o ok. 4%, do 29 mld euro według HDB. Łączna wartość portfela niezrealizowanych jeszcze zamówień dotyczących projektów drogowych w I kw. 2016 r. była o prawie 24% wyższa rdr, wynika z danych Federalnego Biura Statystycznego Niemiec. Natomiast w przypadku zleceń na pozostałe prace inżynieryjne wartość portfela zamówień wzrosła o ponad 5% rdr.
W budownictwie gospodarczym, drugim co do wielkości segmencie niemieckiej branży budowlanej, spodziewana jest raczej stagnacja ze względu na wciąż relatywnie niskie nakłady inwestycyjne sektora prywatnego. Według prognoz HDB przychody w tym segmencie w 2016 r. pozostaną na poziomie ok. 35,5 mld euro.

Bartłomiej Sosna
Ekspert Rynku Budowlanego PMR