BUY TO LET

…czyli kontrolowany zakup nieruchomości na wynajem. Bycie rentierem i zakup nieruchomości na wynajem to dla wielu kusząca perspektywa. Warto przyjrzeć się szczegółom takiego projektu, zanim zapadnie decyzja. 

Rynek nieruchomości w sekto­rze nieruchomości komercyj­nych to przede wszystkim ry­nek najmu, czego przejawem jest między innymi znaczna przewa­ga ofert powierzchni dostępnej do wynajęcia nad tą do nabycia. Prze­glądając portale prezentujące ofer­ty dotyczące nieruchomości komer­cyjnych, można zauważyć, że ok 25% wszystkich ogłoszeń dotyczy sprzedaży. Można oczywiście pod­nosić, i to całkiem słusznie, że prze­cież w zakresie jednej nieruchomości ofert wynajmu może być kilka, pod­czas gdy oferta sprzedaży jest jedna, ale nie pozostawia to większych wąt­pliwości, co do przewagi rynku naj­mu. Powodem takiego stanu rzeczy jest to, że inwestorzy wolą uzyskiwać stały dochód z najmu i w ten sposób utrzymywać oraz zwiększać posia­dany kapitał, niż odkładać pieniądze na lokatę lub inwestować alternatyw­nie, przez co bardziej skłonni są nie­ruchomość wynajmować niż sprze­dawać. Wziąwszy pod uwagę, że klu­czowym parametrem dla inwestora jest zwrot z inwestycji, należy przy­jąć, że w takim wypadku najem jest finalnie korzystniejszy.

W drodze do zysku 
Opłacalność inwestycji w nieru­chomość na wynajem to temat często przewijający się w opracowaniach wielu specjalistów, którzy, dogłęb­nie oceniając wpływ różnych czyn­ników, zarówno na rynek, jak i sa­mą nieruchomość, nierzadko wydają negatywną opinię o tej formie lokaty kapitału. Oczywiście, jak każda in­westycja, tak również i ta w nieru­chomość obarczona jest ryzykiem. Wymaga znacznego zaangażowa­nia zarówno w jej przygotowanie, jak i późniejszy okres eksploatacji. Ponadto główną cechą inwestycji w nieruchomości jest brak możliwo­ści szybkiego wycofania zainwesto­wanego kapitału (stosunkowo niska płynność) – czas ekspozycji na ryn­ku, okres pozyskania kredytu przez nabywcę czy czas na zgromadze­nie dokumentacji obiektu i dopięcie formalności to przynajmniej kilka, a często kilkanaście miesięcy. Jedno­cześnie dla pewnej równowagi na­leży dodać, że popyt na powierzch­nie do wynajęcia jest i będzie na sto­sunkowo wysokim poziomie, gdyż z uwagi na model biznesowy usług mało która placówka banku czy ap­teka wykorzystuje własne pomiesz­czenia do prowadzenia działalności.
Może nam się wydawać, że proces inwestowania w nieruchomość na wynajem wydaje się wręcz banalny – kupujemy lub budujemy, wrzucamy ofertę do biura pośrednictwa, pod­pisujemy umowę najmu i inwestycja się spłaca, a my raz w roku płacimy podatek od nieruchomości, ewen­tualnie dodatkowo czynsz raz na miesiąc, i jednocześnie sprawdzamy, czy wpływa nam na konto opłata za najem i odpowiednia kwota z tytułu opłat eksploatacyjnych. Takie sche­matyczne podejście raczej nie przy­niesie nam spodziewanego efektu, a w dłuższej perspektywie czasu mo­że okazać się bardzo zgubne i prowa­dzić do straty.
Najbezpieczniej i najefektywniej jest podeprzeć się wiedzą specjali­stów i przygotować sobie biznesplan z warunkami brzegowymi, a później się go trzymać. Są jednak i tacy, któ­rzy samodzielnie chcą zadbać o swój interes i zapewnić sobie zysk z wy­najmu.
Jakie są zatem czynniki, któ­re mogą nam pomóc osiągnąć suk­ces? W naszej opinii przede wszyst­kim jest to zaangażowanie i właści­we rozeznanie tematu, zarówno pod względem sposobu zarządzania, jak i samej nieruchomości.

Kupić – ale co?
Chcąc zainwestować w nierucho­mość, którą chcemy później wy­najmować, równolegle powinniśmy rozważać kilka podstawowych czyn­ników. Pierwszym z nich jest stan zaawansowania inwestycji – czyli to, na jakim etapie gotowości bę­dzie nabywana przez nas nierucho­mość, np. czy będzie to grunt pod za­budowę, czy może nieruchomość do remontu, lokal w inwestycji dewe­loperskiej czy też istniejąca nieru­chomość, wymagająca jedynie nie­wielkich prac remontowych. Bez wchodzenia w szczegóły związane z wysokością czynszu, atrakcyjnością obiektu na tle rynku czy też poten­cjalnym najemcą, decyzja dotycząca stanu nieruchomości wyznaczy nam moment (przynajmniej w przybliże­niu), w którym będziemy mogli za­cząć realizować przychód, co nie jest bez znaczenia w sytuacji, gdy co naj­mniej część źródła finansowania po­chodzi z kredytu i bez względu na to, czy powierzchnia jest już wynajmo­wana, czy też nie, musimy ten kre­dyt spłacać. Ważne jest, aby mieć na uwadze, jakie będą okoliczności na rynku w momencie osiągnięcia go­towości do najmu. Czy przypadkiem nie okaże się, że podobnych obiek­tów będzie kilka w okolicy? Koniecz­nie trzeba to rozważyć na etapie po­dejmowania decyzji.
Kolejnym krokiem jest oczywiście zbadanie, jaki rodzaj powierzchni jest lub będzie poszukiwany w da­nym rejonie, czyli kto potencjalnie może zostać naszym najemcą. Naby­wając mały lokal użytkowy, w któ­rym istnieje możliwość prowadze­nia handlu lub usług, raczej możemy założyć, że dokładne badanie rynku w zakresie występowania lokalnych przedsiębiorstw czy liczby i struktu­ry mieszkańców nie jest niezbędne, ale już zakup gruntu i rozpoczęcie budowy magazynu bez wcześniejsze­go zobrazowania czynników otocze­nia może okazać się mało trafione, gdy w promieniu najbliższych kilku­nastu kilometrów nie ma żadnej dro­gi o charakterze ponadlokalnym lub nie występują firmy produkcyjne. Nie zawsze trafione jest również po­dejście „jakoś innym się udaje” opie­rające się na założeniu, że skoro na sąsiedniej działce powstał magazyn i właściciel ma w pełni wynajętą po­wierzchnie, to i my w końcu wszyst­ko wynajmiemy. Nadwyżka poda­ży dostępnej powierzchni powoduje bowiem wydłużenie czasu ekspozy­cji i nadmierny udział występowania pustostanów, konieczność ustalenia konkurencyjnej stawki najmu czy też wprowadzenie atrakcyjnych dla na­jemców warunków, które nie zawsze są opłacalne dla wynajmującego (naj­częściej nie są).
Wziąwszy pod uwagę, że inwe­stowanie w nieruchomości to pro­ces wieloletni, za najbardziej atrak­cyjne należy uznać obiekty, które są możliwie uniwersalne pod wzglę­dem wykorzystania, oraz takie, które są najczęściej poszukiwane na rynku (biura/usługi/handel), czy też takie, których sposób użytkowania można zmienić bez konieczności ponosze­nia znacznych nakładów. Struktura obiektu, która nie jest mocno skon­kretyzowana, powoduje bowiem, że naszą ofertą może być zainte­resowana większa liczba potencjal­nych najemców. Nie można zapo­minać o tym, że nie jesteśmy w sta­nie do końca przewidzieć, na jakie powierzchnie będzie popyt w przy­szłości, a inwestycja jest przecież wieloletnia i zależy nam, aby by­ła konkurencyjna w długim okresie eksploatacji.

Czynsz rynkowy
Kiedy nabywamy nieruchomość, powinniśmy wstępnie ustalić moż­liwą do uzyskania rynkową stawkę czynszu. Pozwoli nam to odpowie­dzieć na pytanie, czy na danej inwe­stycji możemy potencjalnie uzyskać oczekiwany zwrot. Szerokie anali­zy, publikowane przez firmy consul­tingowe, dają pewien obraz tego, jak w poszczególnych regionach kraju (zazwyczaj dużych miastach) kształ­tują się stawki najmu. Z całą pewno­ścią mogą one wskazać ogólne ten­dencje, warto jednak dokładnie prze­śledzić, jak to wygląda na rynku lokalnym, szczególnie jeżeli planu­jemy zainwestować w innej miejsco­wości niż miasta wojewódzkie. Tutaj pomocna będzie wiedza lokalnych specjalistów branży nieruchomości ale także oferty i informacje ogólno­dostępne.
Analizując rynek ofertowy, war­to również zrobić zestawienie czyn­ników, od których zależy wysokość czynszu czy najmu, i dopasować naszą nieruchomość do występu­jących na rynku lokalnym realiów. Jako podstawowe czynniki, które wpływają na wysokość stawki czyn­szu, poza czynnikami typowo ryn­kowymi, jak popyt i podaż, wyróż­nia się przede wszystkim lokalizację (pod kątem planowanej działalno­ści), przy czym ważne jest tu zarów­no położenie na tle miasta/miejsco­wości, jak również najbliższe otocze­nie. Innym czynnikiem jest również wielkość oferowanej powierzchni, która z reguły jest odwrotnie propor­cjonalna do wysokości jednostko­wej stawki najmu. Nie bez znacze­nia pozostają również stan technicz­ny budynku i standard wykończenia lokalu, wyposażenie w technologie i udogodnienia dla najemców (win­da, klimatyzacja, monitoring, sys­tem kontroli dostępu), a w przypad­ku lokali – także usytuowanie w bu­dynku. Wskazane czynniki wynikają głównie z cech samej nieruchomo­ści, jednak o tym, czy powierzch­nia zostanie wynajęta i jaką stawkę czynszu gotowy będzie zapłacić na­jemca, decydują również inne czyn­niki, których wpływu nie da się ści­śle określić. Zalicza się do nich mię­dzy innymi modę na dane miejsce, jak również operatywność zarządcy czy po prostu ogólną ocenę obiektu i wynajmującego.

Umiejętne zarządzanie
Na etapie eksploatacji obiektu działania właściciela są nie mniej istotne niż w fazie początkowej, kiedy podejmowana jest decyzja o szczegółach inwestycji, gdyż to od nich w dużym stopniu zależy, czy w dłuższej perspektywie czasu podtrzymamy umowy, a powierzch­nia naszego obiektu będzie wyna­jęta. Szczególnego znaczenia fakt ten nabiera w sytuacji, kiedy mamy do czynienia z nadpodażą dostęp­nej powierzchni i powinniśmy, po pierwsze, starać się możliwie długo utrzymać istniejącą umowę najmu, a po drugie, dbać, abyśmy byli po­strzegani jako dobry partner bizne­sowy. Mało korzystnie postrzegana jest częsta rotacja najemców. War­to przed podpisaniem kolejnej umo­wy omówić z najemcą jego plany na pozyskanie klientów i rozwój dzia­łalności, a nawet zastanowić się nad możliwym wsparciem. Dzięki takim zabiegom nie tylko nasz lokal będzie dobrze postrzegany, ale również my będziemy cieszyć się lepszą opinią jako wynajmujący. Można założyć, że najemca jest w zasadzie klientem wynajmującego i „kupuje” co mie­siąc prawo do używania nierucho­mości. Jak w każdym biznesie, war­to o klienta zadbać i utrzymać z nim dobre relacje.
W przypadku inwestycji w obiek­ty wielkopowierzchniowe nie obę­dzie się bez zatrudnienia wykwalifi­kowanego zarządcy lub nawet firmy zarządzającej, która powinna zadbać zarówno o samą nieruchomość, jak i jej opinię na rynku.

Jedna nieruchomość na wynajem to już biznes  
Tak właśnie jest. Właściciel nie­ruchomości na wynajem ma spo­ro zajęć i odpowiedzialności. O ile w przypadku jednego lokalu moż­na to robić „przy okazji”, o tyle przy wynajmie kilku lokali użytkowych należy zakładać, że będzie to pełen etat. Umowy, koszty, rozliczenia, po­datki, negocjacje, awarie itp. to tyl­ko część zagadnień, z jakimi przyj­dzie się zmierzyć wynajmującemu. Niezależnie jednak od tego, jak in­westor zorganizuje sobie oferowa­nie na rynku i późniejszą obsługę na­jemców (samodzielnie czy skorzysta z pośrednika i zarządcy), kluczowe są – jak w każdym biznesie – zało­żenia i biznesplan oparty na danych rynkowych. Jak pokazuje doświad­czenie, zdecydowanie warto zain­westować w stosowną analizę ryn­ku na etapie planowania i wspólnie z konsultantem przygotować bizne­splan z realnymi prognozami w opar­ciu o potwierdzone informacje. Opie­ranie decyzji wyłącznie na danych dostępnych na portalach ofertowych może być ryzykowne, szczególnie, że oferty są bardzo wstępną i ogra­niczoną informacją, a finalny sposób rozliczania to nie tylko wynegocjo­wany ostatecznie poziom czynszu, ale i szereg innych warunków, które wprost wpływają na zwrot z inwesty­cji. Przy finansowaniu z kredytu klu­czowy wpływ na opłacalność będą miały warunki kredytowe, które na­leży uwzględnić w prognozach.
Niezbyt jeszcze w Polsce wy­kształcony rynek finansowania naj­mu w krajach Europy zachodniej stanowi na tyle istotny sektor ryn­ku nieruchomości (w tym również mieszkalnych), że oferta kredytów BUY-TO-LET jest szeroka i po­wszechnie dostępna.
Kiedy patrzy się na rozwój ryn­ku w Polsce pod kątem możliwo­ści inwestycyjnych w ostatnich kil­ku latach, widać, że oferta w Polsce znacznie się poszerzyła – i to chy­ba najlepsza prognoza, szczególnie dla przyszłych rentierów.

Monika Mojzesowicz  
Dyrektor Departamentu Kredytów Firmowych Expander Advisors Sp. z o.o.

Izabela Maciaszek  
Specjalista ds. Wyceny Nieruchomości – LEGE ARTIS Biuro Doradców Majątkowych, Partner Biznesowy Expander Advisors Sp. z o.o.

Szymon Mojzesowicz
MRICS  Managing Leader – LEGE ARTIS Biuro Doradców Majątkowych, Partner Biznesowy Expander Advisors Sp. z o.o.

Komentarz Moniki Mojzesowicz  
BUY-TO-LET (pol. kupić, aby wynająć) jest to typ kredytu charakteryzujący się tym, że podstawą do liczenia zdolności kredytowej jest czynsz uzyskiwany z najmu nieruchomo­ści, jaką chcemy zakupić.
Ryzyko finansowania takiej inwestycji polega na tym, że rynkowo kwoty najmu mogą być różne, co stanowi ryzyko dla banku pod względem odpowiedniego określenia stawki czynszu, a w przypadku okresów, kiedy lo­kal/mieszkanie nie ma najemcy, ryzykiem jest brak dochodu z najmu.
Dla zmniejszenia ryzyka inwestorzy decydu­jący się na taki rodzaj inwestycji powinni po­siadać tzw. rezerwy na czas braku ewentual­nego najmu.  Kredyty buy to let przyznawane są na zakup nieruchomości niekomercyjnych.

A co w przypadku komercji?
W bankach dominuje prosta zasada: wskaź­nik udziału kredytu w łącznych kosztach pro­jektu (LTC), stosunku kwoty kredytu do war­tości rynkowej nieruchomości (LTV) oraz po­krycia długu (DSCR) nie powinny przekraczać odpowiednio: 70% (LTC oraz LTV) i 120% (DSCR). Co potocznie oznacza, że klient powinien mieć 30% wkładu własne­go liczonego od kwoty netto zakupu; rata kredytu nie powinna przekraczać 70% warto­ści czynszu. Kredyt udzielany jest na 10 lat plus 5 lat amortyzacji (nie dłużej niż okres umowy najmu). Inwestor ma możliwość po­wołania spółki celowej, ale pod warunkiem, że ma doświadczenie w prowadzeniu tego typu inwestycji