RECEPTA NA SUKCES – EFEKTYWNE PRZYGOTOWANIE INWESTYCJI BASENOWYCH
Kilka tysięcy zrealizowanych niecek basenowych ze stali nierdzewnej na całym świecie oraz ponad 500 w Polsce świadczy o doświadczeniu i potencjale firmy Berndorf Baderbau. Nasze doświadczenie przekłada się również na profesjonalną, kompletną obsługę każdej inwestycji, począwszy od pierwszych analiz finansowo-programowych do sfinalizowania inwestycji, czyli realizacji prac budowlanych. Jak zaplanować inwestycję, aby okazała się sukcesem? Jak zmodernizować istniejący basen? Dlaczego drogi jest „tani” basen?
Jednym z najważniejszych etapów dotyczących realizacji inwestycji basenowej jest odpowiednie jej przygotowanie. W pierwszej kolejności powinno się przeprowadzić badania rynkowe pokazujące zapotrzebowanie potencjalnych przyszłych użytkowników w zakresie spędzania wolnego czasu. Na tym etapie można się wiele dowiedzieć o konkretnych preferencjach mieszkańców. Są wśród nich z pewnością osoby zainteresowane tylko i wyłącznie pływaniem, dlatego też trzeba zapewnić im taką możliwość.
Z mojego doświadczenia wynika, że w tym przypadku najlepszym rozwiązaniem jest basen pływacki o wymiarach 25 x 16 m, z sześcioma torami pływackimi o szerokości 2,5 m. Takie wymiary pozwalają na rozgrywanie zawodów pływackich i jednocześnie umożliwiają pływanie rekreacyjne z możliwością mijania się osób pływających na każdym z torów. Ponieważ sam basen pływacki nie zaspokoi oczekiwań potencjalnych użytkowników oraz nie zapewni odpowiednich przychodów, należy pomyśleć o odpowiedniej strefie rekreacji dla małych dzieci, młodzieży oraz osób dorosłych. Jak powszechnie wiadomo, największą atrakcją w basenach jest sam ruch wody. Małe dzieci nie potrafią spędzić kilku spokojnych chwil w jednym miejscu. Dlatego też należy im zapewnić wszelkiego rodzaju interaktywne atrakcje tryskające wodą, jak np. zwierzątka, gejzery, małe zjeżdżalnie, bączki, tunele itp. Zalecana powierzchnia takiego brodzika dla dzieci w średniej wielkości basenie krytym wynosi ok. 50 m2. Oczywiście z zachowaniem odpowiednich głębokości do maks. 30-40 cm. Jeżeli chodzi o młodzież, w tym przypadku należałoby pomyśleć o bardziej aktywnej formie rozrywki. Są to z pewnością wszelkiego rodzaju zjeżdżalnie wodne, piramidy siatkowe do wspinaczki, rwąca rzeka czy huśtawka wodna. Powierzchnia lustra wody obszaru dla młodzieży powinna wynosić ok. 150 m2. I na koniec pozostaje nam strefa dla osób dorosłych. Można z całą odpowiedzialnością stwierdzić, że mamy tutaj do czynienia z bardzo wymagającym klientem. Ponieważ klienci ci dużo podróżują po świecie, ich wymagania wzrastają z każdą kolejną podróżą. Starają się porównywać odwiedzane w innych krajach obiekty do tego miejscowego (lokalnego). Dlatego też należy pomyśleć o możliwie szerokiej palecie atrakcyjnego spędzania czasu. Nie chodzi tylko o rekreację wodną, ale również o tzw. strefy towarzyszące. Należą do nich z pewnością wszelkiego rodzaju sauny, łaźnie czy gabinety odnowy biologicznej. Jednak – wracając do atrakcji wodnych – z pewnością należy wyposażyć basen rekreacyjny we wszelkiego rodzaju masaże. Mogą to być podwodne leżanki czy ławki z masażem powietrznym, masaże ścienne usytuowane na różnych poziomach, kaskady wodne, gejzery powietrznowodne do masażu stóp, przeciwprądy itp. Należy przy tym zwrócić uwagę na stworzenie odpowiedniej atmosfery wizualnej, czyli optymalne oświetlenie typu LED Kolor. W zależności od pory dnia można w ten sposób tworzyć różnego rodzaju klimaty.
Warto również pamiętać, że powierzchnia lustra wody niecki basenu rekreacyjnego dla osób dorosłych powinna się kształtować na poziomie ok. 200 m2. Jest to oczywiście tylko przykład wyposażenia miejskiego basenu krytego na poziomie odpowiadającym miastu o liczbie ok. 50 tys. mieszkańców.
Jednak konkretna wielkość obiektu zostanie określona po przeprowadzeniu wcześniej wspomnianych analiz rynkowych. Może z nich np. wynikać, że w danej okolicy funkcjonuje kilka klubów pływackich i nastawienie na wyczynowe pływanie jest odpowiednio duże. Wówczas należałoby przemyśleć wykonanie basenu o wymiarach olimpijskich, czyli 50 x 25 m. A być może jest to miejscowość nastawiona na turystykę, więc z pewnością dużą wartością dodaną będzie odpowiednio powiększona część rekreacyjna. W danym regionie możemy się także spotkać z większym nastawieniem na rehabilitację wodną. W tym przypadku również należy odpowiednio wyposażyć obiekt pod tym kątem. Jak widać, pomysłów i rozwiązań jest bardzo dużo. Jedno jest pewne: mieszkańcy każdego miasta mają swoje indywidualne wymagania dotyczące rekreacji wodnej i dlatego też każdą inwestycję basenową należy traktować indywidualnie.
Od czego zacząć?
Miałem przyjemność rozmawiać z wójtem niewielkiej gminy, który pytał o możliwości zmodernizowania basenu odkrytego. Ponieważ jest to nasza specjalność, zacząłem pytać o więcej szczegółów. Okazało się, że gmina wielkości ok. 8 tys. mieszkańców posiada stary basen o powierzchni lustra wody ok. 8 tys. m2. Wójt był zainteresowany bezwzględnym zachowaniem kształtów i wielkości tego basenu. Kiedy zaczęliśmy wspólnie analizować, z jakimi kosztami inwestycji należy się liczyć, zapadło milczenie. Kiedy z kolei poruszyłem temat kosztów eksploatacji tak dużego obiektu, milczenie było jeszcze dłuższe.
Tak na marginesie, w branży basenowej operujemy pojęciem „powierzchnia lustra wody” – „PLW”. To właśnie ona definiuje maksymalną liczbę osób mogących przebywać jednocześnie na obiekcie. Obowiązujące normy definiują to w ten sposób: w basenie pływackim przyjmuje się wymaganą powierzchnię lustra wody 4,5 m2/osobę, a w basenie rekreacyjnym – 2,7 m2.
Czyli jeżeli mamy poprzednio wspomniany basen pływacki o wymiarach 25 x 16 m, tj. o powierzchni 400 m2, jednocześnie może w nim przebywać ok. 80 osób. Natomiast w basenie rekreacyjnym o PLW 200 m2 – ok. 75 osób. Zasady te praktykuje się szczególnie w basenach krytych. W basenach odkrytych najczęściej do wyliczeń przepustowości obiektu przyjmuje się 1 m2 PLW/osobę. Jest to jednak uzależnione od wielkości całego areału, powierzchni plaży do leżakowania, pozostałych możliwości uprawiania sportu czy rekreacji, jak np. boiska do siatkówki, koszykówki, korty tenisowe, skałki do wspinaczki, estrada do organizowania koncertów itd.
Wracając jednak do wcześniej wspomnianego wójta, zauważamy, że miał on zamiar zmodernizować basen, zaczynając od końca wymaganej procedury postępowania. Gdyby zaczął od analizy potrzeb, opracowania programu funkcjonalno-użytkowego, oszacowania kosztów i zweryfikowania dostępnych modeli finansowania, z pewnością znalazłby rozwiązanie umożliwiające osiągnięcie celu. Ale w sumie i tak dobrze się skończyło. Inwestycja, ze względów finansowych, została przesunięta na późniejszy okres. Należy tylko mieć nadzieję, że zostanie ona poparta odpowiednimi przygotowaniami.
Drogi „tani” basen
W krajach zachodnich inwestorzy przeznaczają na przygotowanie inwestycji kwoty na poziomie od 10-20% jej wartości. Są to zawsze słusznie spożytkowane finanse. U nas jest zupełnie inaczej. Przykładowo planowana jest inwestycja basenowa na poziomie 10 mln zł. Zamawiający zleca opracowanie koncepcji zagospodarowania za ok. 5-10 tys. zł. Następnie na podstawie koncepcji ogłaszany jest przetarg na opracowanie dokumentacji projektowej, w którym podstawowym kryterium w 100% jest cena! I wreszcie na podstawie dokumentacji projektowej ogłaszany jest przetarg na roboty budowlane. Zamawiający na tym etapie przygotowania inwestycji zainwestował ok. 1-1,5% wartości planowanej inwestycji. Jest oczywiście bardzo szczęśliwy z tytułu „zaoszczędzenia zbędnych kosztów”. Jednak dopiero
wtedy się zaczynają się tzw. „klocki”. Okazuje się bowiem, że „dobra” i tania dokumentacja projektowa nie uwzględniła np. nietypowych warunków gruntowych, niektóre rozwiązania konstrukcyjne nie mogą być zrealizowane, są znaczne braki lub błędy w dokumentacji itd. Firmy wykonawcze wyłapują oczywiście szczegółowo wspomniane wyżej braki i ostatecznie koszt inwestycji wzrasta niewspółmiernie. Trudno zlokalizować winnego zaistniałej sytuacji, ponieważ dokumentacja projektowa została przez zamawiającego odebrana jako kompletna. Na końcu dowiadujemy się, że miało być tanio, a wyszło niestety jak zawsze.
Kolejny wniosek, jaki się nasuwa w wyżej przytoczonym przykładzie: wybór pracowni architektonicznej do opracowania dokumentacji projektowej nie powinien odbywać się jedynie w oparciu o 100% kryterium cenowe. Są o wiele lepsze metody wyboru, w których zamawiający ma pełną kontrolę nad całą procedurą. Może to być np. konkurs architektoniczny, w którym autorzy dwóch najlepszych prac są zapraszani do negocjacji ceny za opracowanie dokumentacji projektowej, lub stosowany coraz częściej model negocjacji z ogłoszeniem.
W przypadku zainteresowania jestem zawsze do dyspozycji. Moją dewizą jest: „porozmawiajmy o tym, to nic nie kosztuje”!
Marek Wrzal
Prezes Zarządu Berndorf Baderbau Sp. z o.o.
www.berndorf.pl
